Kari I. Leväinen: Kiinteistö- ja toimitilajohtaminen

Kiinteistö- ja toimitilajohtaminen on alan ensimmäinen perusteos suomen kielellä. Se esittelee peruskäsitteet ja toimintaympäristön: mitä kaikkea onnistunut kiinteistö- ja toimitilajohtaminen vaatii sekä mitä tehtäviä kiinteistöjohtamiseen eri organisaatioissa kuuluu. Teos tarkastelee myös kiinteistöjohtamista organisaation tukena ja sen onnistumisen mittaamista, palvelujen hankintaa ja tuottamista sekä sisäiseen vuokraan liittyviä kysymyksiä. Erikseen käsitellään kiinteistön kehittämistä, elinkaaritaloutta sekä riskejä ja niiden hallintaa. Kirjan liitteenä on sanasto, joka auttaa niin alalla aloittelevaa kuin vanhaakin tekijää. Teokseen sisältyy myös valaiseva katsaus alan historiaan.

Kirjoittaja

Tekniikan tohtori Kari I. Leväinen on toimitilajohtamisen professori emeritus. Hän on kiinteistö- ja toimitilajohtamisen uranuurtaja, joka on kehittänyt alan opetusta ja tutkimusta laajan kansainvälisen verkostonsa ja tutkimusprojektien avulla.

Sisällys

1.    Kiinteistöt ja toimitilapalvelut
1.1    Kiinteistö,
1.1.1    Kiinteistövarallisuus ja sen piirteet
1.1.2    Rakennuskanta
1.2    Toimitilapalvelujen markkinat
1.2.1    Kiinteistöjen ylläpito
1.2.2    Toimitilapalvelut

2.    Kiinteistöjohtaminen
2.1    Historiallinen kehitys
2.2    Nykyaikaisen kiinteistöjohtamisen evoluutio
2.3    Kiinteistöjohtamisen määrittely
2.4    Kiinteistöjohtamisen toimintaympäristö
2.5    Yrityksen kiinteistöjohtamisen tehtävät
2.5.1    Yrityksen kiinteistöjohtamisen perspektiivit
2.5.2    Yrityksen kiinteistöjohtamisen tehtävät
2.5.3    Kiinteistöjohtaminen yrityksissä ja julkishallinnossa

3.    Toimitilajohtaminen
3.1    Toimitilajohtamisen synty ja kehittyminen
3.1.1    Toimitilajohtamisen konsepti
3.1.2    Toimitilajohtamisen sisältö
3.2    Toimitilapalvelut
3.3    Palvelujen hankinta
3.3.1    Ostopalvelut
3.3.2    Ostetaanko vai tehdäänkö itse?
Osaava ostaja
Ostopalvelut
3.4    Toimitilapalvelujen järjestämisen vaihtoehdot
3.4.1    Palvelujen tuottaminen sisäisesti
3.4.2    Palvelumallit
3.4.3    Kumppanuus ja yhteistyö
Julkishallinnon ja yksityisen sektorin yhteistyö
Kansallinen elinkaarimalli
Sopijaosapuolet kansallisessa elinkaarimallissa
Elinkaarimallin etuja ja haittoja
3.4.4    Verkostoituminen
3.4.5    Kuntien toimitilapalvelujen järjestäminen
Kunnan palveluportfolio
3.5    Palvelujen hankintaprosessi
3.5.1    Strateginen päätöksenteko
Ulkoistamisen puolesta
Ulkoistamisen ongelmia
3.5.2    Hankintaprosessi
Rajoitettu hankintamenettely
Elinkaarihankkeen hankintaprosessi
Esimerkki suuren lääketehtaan hankintamenettelystä
3.5.3    Palvelun laatu
Palvelutasosopimus
Toimitilajohtamisen laatumittarit
Tulosten vaikutukset hintoihin
3.5.4    Palveluntuottajien näkökulmia
3.6    Sisäinen vuokra
3.6.1    Organisaatio ja sisäinen vuokra
3.6.2    Vuokran määrittäminen
Vaihtoehdon valinta
Markkinavuokra
Kustannusperusteinen vuokra
Kustannusperusteisen vuokran komponentit
Pääomakustannukset
Poisto
Korko ja tuottovaatimus
Maanvuokra

4.    Kiinteistöjohtaminen organisaation tukiresurssina
4.1    Kiinteistöjohtaminen osana organisaation strategiaa
4.1.1    Organisaation strategiat ja strategiaprosessi
Kilpailuvoiman tekijät
Kiinteistöjohtaminen ja kilpailuvoiman tekijät
Strategiaprosessi
Strategiamalleja
4.1.2    Kiinteistöjohtamisen strategia osana organisaation strategiaa
Kiinteistöstrategian kehittäminen
Yrityksen perustoiminnan ja kiinteistöyksikön strategioiden integrointi
4.2    Lisäarvo
Arvoketju
Arvonlisä vai lisäarvo?
4.3    Kiinteistöjohtamisen lisäarvoelementit
4.3.1    Lisäarvokanavat
4.3.2    Lisäarvoelementit
Omaisuuden arvon kasvattaminen
Tasevaikutukset
Omistaa vai vuokrata?
Myynti ja takaisinvuokraus
Tuottovaikutukset
Markkinoinnin ja myynnin edistäminen
Innovaatiot
Tuottavuuden lisääminen
Työtyytyväisyyden lisääminen
Joustavuuden lisääminen
Kustannusten alentaminen
4.4    Kiinteistöjohtamisen lisäarvoprosessi

5.    Kiinteistöjohtamisen suorituskyvyn mittaaminen
5.1    Kokonaisvaltaisen suorituskyvyn mittausjärjestelmät
5.1.1    Tasapainotettu mittaristo
Tavoitteiden näkökulmat
Tavoitteiden tasapaino
5.1.2    Kiinteistöjohtaminen ja tasapainotettu mittaristo
Koko yrityksen laajuinen tasapainotettu mittaristo
Kiinteistöjohtamisen oma tasapainotettu mittaristo
5.2    Mittaustyökalut
5.2.1    Esikuva-analyysi
Esikuva-analyysin vaihtoehdot
Esimerkkejä toimitilojen vertailusta
Esikuva-analyysin vaiheet
IFMA:n esikuva-analyysiprosessi
Esikuva-analyysin ongelmia
5.2.2    Rakennuksen jälkikäteisarviointi
Asiantuntija-arviointi
Käyttäjäarviointi
Management-arviointi
Kokemuksia jälkikäteisarvioinnista
5.3    Kiinteistöjohtamiseen liittyvät mittarit ja tunnusluvut
5.3.1    Kiinteistöjohtamisen tunnuslukuja
5.3.2    Toimitilakustannukset
Pääomakustannukset
Ylläpitokustannukset
Käyttäjäpalvelujen kustannukset
5.3.3    Tilinpäätösanalyysin tunnusluvut
Kannattavuus
Maksuvalmius
5.3.4    Talouden ja kiinteistötalouden indikaattoreita ja tunnuslukuja
Makroindikaattoreita
Kiinteistömarkkinoiden indikaattoreita
5.3.5    Tunnuslukujen hyödyntäminen
Kiinteistöjohtamisen mittausjärjestelmät

6.    Kiinteistön kehittäminen
6.1    Kaavoituksen ja rakentamisen prosessi
6.1.1    Kaavoitus
6.1.2    Maan arvon muuttuminen
Maa-alueen kehittyminen
Tonttien hintakehitys
6.2    Tontin hankinta
6.2.1    Kunnat maan kehittäjinä
6.2.2    Kuntien ja yritysten yhteistoiminta kehittämisessä
Maankäyttösopimukset
6.3    Rakennuksen kehittämishanke
6.3.1    Päätöksentekoprosessi
Kehittämistarpeet
Hankkeen taloudellinen arviointi
6.3.2    Rakentaminen

7.    Elinkaaritalous
7.1    Rakennuksen elinkaari
7.2    Rakennuksen kustannukset
7.2.1    Ylläpitokustannukset
7.2.2    Perusparannuskustannukset
7.2.3    Jäännösarvokustannukset
7.3    Elinkaaren taloudelliset laskelmat
7.3.1    Laskentamenetelmät
Pääoma-arvomenetelmä
Annuiteettimenetelmä
Sisäisen korkokannan menetelmä
Takaisinmaksuajan menetelmä
Laskenta-aika ja -korko
7.3.2    Investointimalli
7.4    Mahdollisuudet vaikuttaa kustannuksiin elinkaarisuunnittelua käyttämällä
7.4.1    Suunnittelu- ja rakennusvaiheen optimointi
7.4.2    Kiinteistön hallinnan suunnittelu ja ohjaus yritystasolla
7.5    Rakennuksen uusiminen

8.    Riskit ja niiden hallinta
8.1    Riski ja epävarmuus
8.2    Yrityksen riskit
Yritysriskit
Liiketoimintariskit
Henkilöstöriskit
Tietoturva- ja turvallisuusriskit
Ympäristöriskit
8.3    Riskien hallinta
Prosessi
Tunnistaminen
Arviointi
Riskianalyysi
Torjunta ja varautuminen seurauksiin
8.4    Riski ja kiinteistöt
8.4.1    Kiinteistöjohtamisen riskit
8.4.2    Kiinteistösijoittamisen riskit
8.4.3    Kiinteistösijoittamisen riskien arviointi
Riskisuhtautuminen
Riski ja tuotto
8.4.4    Riskianalyyseja
Varianssi, keskihajonta ja variaatiokerroin
Herkkyysanalyysi
Simulointi
Päätöspuuanalyysi
Hajauttaminen
Portfolioanalyysi
8.4.5    Riskin torjuminen

9.    Kiinteistöjohtaminen tieteenalana
9.1    Tutkimuksen teoriapohja
9.2    Kolmiportainen lähestymistapa
9.3    Kiinteistöjohtamisen tutkimuksen tavoite

Lähteitä ja kirjallisuutta
Käsitteitä
Liite: Kokonaisvaltaisia suorituskyvyn
mittausjärjestelmiä
1. Suorituskykypyramidi
2. Palveluyritysten suorituskykymittaristo
3. Skandia Navigator

Laita hyvä kiertämään: